החלטה בתיק רע"א 4726/13

א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (סגן הנשיא שילה והשופטות נד"ב ופלאוט) מיום 30.5.13 בע"א 30155-11-12 ובע"א 34484-11-12, בגדרו התקבל ערעורם של המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (סגנית הנשיאה קרלינסקי) בת"א 3447-07 מיום 30.8.12, ונדחה ערעורם של המבקשים על פסק דין זה. הבקשה נסבה על תוקפה ופרשנותה של הוראה בהסכם מכר שנחתם בין הצדדים. 

רקע

ב.        תקצר היריעה מלפרט את שלל ההליכים שהתנהלו בין הצדדים, ולהלן יובאו עיקריהם, כעולה מפסקי דינן של הערכאות הקודמות: ביום 16.9.84 נחתם בין הצדדים הסכם (להלן הסכם המכר), בגדרו מכרו המבקשים למשיבים 8 מגרשים במקרקעין, הידועים כגוש 10207 חלקה 61. ברישת ההסכם נאמר, כי על מגרשים אלה ניתן לבנות 13 יחידות דיור. סעיף 6(ג) להסכם המכר קובע, כי אם מסיבה כלשהי ישנו הרשויות המוסמכות את זכויות הבניה במגרשים על דרך של צמצום או הגדלה, יהא רשאי כל אחד מהצדדים לבטל את ההסכם (סעיף 6(ג)(1)). בסעיף 6(ג)(2) נקבע, כי ככל שלא יבוטל ההסכם, תוקטן או תוגדל תמורת המגרשים (190,000 דולר ארה"ב) יחסית להפחתת או להגדלתו של הניצול האמור.

ג.        ביום 16.9.84 התקשרו המבקשים עם חברה קבלנית שבשליטת אביהם של המשיבים, בגדרו התחייבה החברה הקבלנית לבנות בעבור המבקשים ארבעה בתים על יתרת המקרקעין אשר נותרה בידיהם (להלןהסכם הבניה).

ד.        ביום 16.3.88 חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו "הצהרת כוונות" (נספח 5 לבקשת רשות הערעור) במסגרת תביעה שהגישו המבקשים כנגד החברה הקבלנית. במסמך זה הוצהר, בין היתר, כי "לחיסול כל הסכסוכים, התביעות והדרישות ההדדיות שיש או יהיו בין אברמובסקי לבין חברת דור כפר סבא, יעקב דורון וילדיו נקבעים העקרונות הבאים ... (3) בביצוע ההסכמה האמורה יבואו כל המחלוקות האישיות והתביעות מכל סוג ומין שהוא לגמר והמשכנתאות, הבטחונות והערבויות שניתנו מצד אחד למשנהו וההפך - יתבטלו וימחקו, למנוע ספק: ... (ח) כל התחייבויות דורון לפי ההסכמים בטלות ... (7) לאברמובסקי אין כל דרישות כספיות נגד דורון - וזאת בכפוף לאמור בסעיפים 1 ו-2 לעיל".  

ה.        בשנת 1995 הגישו המשיבים ואביהם תביעה כנגד המבקשים (ת.א. 410/95). במסגרת תביעה זו הגיעו להסכם פשרה, שקיבל תוקף פסק דין (נספח 6 לבקשת רשות הערעור). בהסכם פשרה זה נקבע, כי "עם ביצוע האמור בהסכם זה אין לצדדים עוד תביעות או דרישות מאחד כלפי משנהו".

ו.        בשנת 2005 אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה תכנית, אשר הגדילה את אפשרויות הניצול של המגרשים שנרכשו על ידי המשיבים, בכך שאיפשרה בנייתן של שמונה עשרה יחידות דיור במקום שלוש עשרה (להלן התכנית המשביחה).

ז.        בשנת 2007 הגישו המשיבים תביעה כנגד המבקשים בבית המשפט המחוזי בחיפה, בה עתרו להעברת הזכויות במגרשים (ת"א 647/07). בפסק דין מיום 29.7.09 (סגן הנשיא גינת) התקבלה התביעה. בית המשפט המחוזי דחה את טענת ההגנה של המבקשים לפיה הם זכאים לתוספת תשלום לפי סעיף 6(ג)(2) להסכם המכר, בכך שהוראת סעיף זה פקעה עם סיום בניית בתיהם בשנים 1988-1987, וחייב אותם להעביר את רישום המגרשים על שם המשיבים. על פסק דין זה עירערו המבקשים לבית משפט זה (ע"א 8246/09), ובפסק דין מיום 8.12.10 (השופטים חיות, פוגלמן ועמית) נקבע - בהסכמת הצדדים - כי קביעתו של בית המשפט המחוזי בחיפה לא תהוה השתק פלוגתא בתביעה שהגישו המבקשים לתוספת תמורה.

ח.       כאמור, המבקשים הגישו תביעה לתוספת תמורה לפי סעיף 6(ג)(2), היא התביעה נשוא הבקשה דנא. תביעה זו - על סך 2,414,535 ש"ח - התבררה בבית משפט השלום בכפר סבא (ת"א 3447-07). בפסק דין מיום 30.8.12 (סגנית הנשיא קרלינסקי) התקבלה התביעה. בית משפט השלום דחה את טענת המשיבים בדבר מעשה בית דין ושיהוי בקבעו, כי בהצהרת הכוונות משנת 1988 ובהסכם הפשרה (בהליך משנת 1995) לא הועלתה הסוגיה של שינוי בזכויות הבניה, ועל כן אין מניעה לדון בכך, וכי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 647/07 אינו מהוה השתק פלוגתא, ולפיכך אין מתקיים מעשה בית דין. לגופם של דברים נקבע (פסקה 32), כי "לכאורה, ניתן לראות ב'שתיקת' לשון החוזה כהסדר שלילי המלמד כי הפעלת הסעיף אינה מוגבלת בזמן", וכי המשיבים לא עמדו "בנטל הראיה להוכיח כי לשון ההסכם מחייבת פרשנות אחרת או שהתמונה העובדתית מקנה ללשון זו תחולה מצמצמת" (פסקה 35). בית משפט השלום דחה את טענת המשיבים, לפיה סעיף 6(ג)(2) להסכם המכר פקע עם סיום בניית בתיהם של המבקשים, בקבעו כי זו אינה עולה בקנה אחד עם אומד דעת הצדדים (פסקה 37). נקבע, כי המועד המנתק את הקשר העסקי-חוזי בין הצדדים הוא מועד השלמת בתיהם של המשיבים במגרשים שרכשו (פסקה 38), וכי גם אם נראה את מועד רישום הזכויות הסופי על שם המשיבים כמועד פקיעתו של סעיף 6(ג)(2), הנה בשנת 2005 - עת פורסמה התכנית המשביחה - מועד זה טרם חלף (פסקה 39). על יסוד חוות דעתו של מומחה בית המשפט ומומחה מטעם המבקשים חייב בית משפט השלום את המשיבים בתשלום 30% משווי המקרקעין, 57,000 דולר ארה"ב, כשווים ביום 5.4.05, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. 

ט.       על פסק דינו של בית משפט השלום הוגשו ערעורים מזה ומזה. המשיבים עירערו על קביעתו של בית משפט השלום לפיה הם חייבים בתוספת תמורה (ע"א 34484-11-12), והמבקשים עירערו על הקביעה לפיה יש לחשב את הריבית על תוספת התמורה החל מיום 5.4.05 (ע"א 30155-11-12). בפסק דין מיום 30.5.13 (סגן הנשיא שילה והשופטות נד"ב ופלאוט) התקבל ערעורם של המשיבים ונדחה ערעורם של המבקשים. נקבע (פסקה 20), כי בגדר מסמך הצהרת הכוונות מיום 16.3.88 ויתרו המבקשים על תוספת התמורה, וכי נסיבות חתימתם של הסכם המכר והסכם הבניה מלמדות כי מדובר במעין עסקת קומבינציה (פסקה 22), בה קיבלו המבקשים את תמורת המגרשים גם בשירותי בניה במגרשים שנותרו בידיהם. עוד קבע בית המשפט המחוזי, כי אף אלמלא הסכמי הפשרה, היה מקום לקבוע כי הוראת סעיף 6(ג)(2) פקעה זה מכבר, למצער עם גמר הבניה במגרשי המבקשים (פסקה 28). נאמר, כי הוראת סעיף 6(ג)(2) אינה נצחית, וכי מהוראת 4(ג) להסכם המכר - לפיה המגרשים יועברו לידי המשיבים "לא יאוחר מחמישים חודשים מיום חתימת ההסכם או בגמר רישום המגרשים כיחידות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין, הכל לפי המאוחר מבין שני המועדים" - עולה שהצדדים ציפו שהעברת המגרשים תתרחש תוך חמישים חודשים ממועד כריתתו של הסכם המכר או בסמוך לכך, וקשה להלום שאומד דעתם של הצדדים היה שהעברת המגרשים על שם המשיבים תימשך יותר מעשרים שנה.

הבקשה

י.        מכאן בקשת רשות הערעור, בה נטען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי גורם למבקשים עיוות דין ופוגע בחוש הצדק, באשר הוא שולל מהם זכות חוזית כדין. בבקשה, העמוסה בטענות ערעוריות לעייפה משל המדובר בערעור ראשון, יוצאים המבקשים כנגד קביעותיו של בית המשפט המחוזי באשר למהותו של מסמך הצהרת הכוונות, באשר ליחס שבין הסכם המכר להסכם הבניה, ובאשר למועד פקיעתו של סעיף 6(ג)(2) להסכם המכר.

הכרעה

יא.     לאחר עיון בבקשה ובנספחיה, חוששני כי לא אוכל להיעתר לה. כידוע, רשות ערעור בגלגול שלישי תישקל מקום בו מתעוררת שאלה משפטית כללית או ציבורית, החורגת מעניינם של הצדדים (ר"ע 103/82חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ ,  פ"ד לו(3) 123). בבקשה אף לא נטען, כי היא מעוררת שאלה כאמור, ודי בכך שלא להיעתר לה. אכן, עיון בבקשה מלמד, כי תחומה היא באופן מובהק לדל"ת אמותיהם של הצדדים, וכל עניינה בפרשנותו של סעיף 6(ג)(2) להסכם המכר ובמהותו של מסמך הצהרת הכוונות. אלא שכידוע, רשות ערעור בגלגול שלישי לא תינתן כאשר עסקינן בפרשנותו של מסמך ספציפי, שאינה חורגת מעבר למערכת היחסים החוזית בין הצדדים (רע"א 385/93 בית נח - בית החלמה מזור בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות, פ"ד מז(3) 221 (1993); רע"א 586/13 פלוני נ' פלוני (18.3.13); ד"ר ש' לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית - מבוא ועקרונות יסוד (מה' 2, תשס"ח-2008), 212). יוסף, כי גם בעובדה שבית המשפט המחוזי הפך את פסק דינו של בית משפט השלום, אין כדי לפתוח צוהר לגלגול ערעורי נוסף (רע"א 3643/12 מג'ארבה נ' בן ששון (2012); רע"א 3487/13 נעימה נ' מנליס (10.6.13)). ניתן אמנם להבין ללבם של המבקשים, שכן "מטבע הדברים צד שנתהפך הגלגל כלפיו בערכאת ערעור אל מול הערכאה הדיונית מבקש לשוב ולסובב את הגלגל בערכאה שלישית לעבר עמדתו" (רע"א 1584/13 אלגריסי גרופ בע"מ נ' קפוא זן תעשיות מזון בע"מ (9.4.13)) - אולם אין בכך עילה להתערבות. אכן, יתכנו מקרים שחוש הצדק לגביהם מצדיק דיון בגלגול שלישי, בשל תחושה חריפה של חשש לאי צדק. ואולם, עסקינן בסכסוך אזרחי שבו דנו שתי ערכאות במפורט (מעבר להתדיינויות ההיסטוריות), והעיון אינו מצדיק גלגול שלישי. 

יב.      אכן המבקשים טענו, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי גורם להם עיוות דין באשר הוא שולל מהם זכות חוזית. ואולם, דומה כי טענה זו מניחה את המבוקש - כי עומדת למבקשים זכות לקבלת תוספת לתמורה; ואולם, כמפורט מעלה, בית המשפט המחוזי לא קיבל עמדה זו, וממילא אין להלום את טענת המבקשים.

כללם של דברים

יג.      נוכח האמור מעלה, אין בידי להיעתר לבקשת רשות הערעור. לא בלי התלבטות, לא יוטלו הוצאות לטובת אוצר המדינה. 

           ניתנה היום, כ"ח באב תשע"ג (4.8.2013).